Che cosa sono i titoli edilizi

I titoli edilizi sono le autorizzazioni o comunicazioni necessarie per eseguire interventi sull'immobile in conformità al Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001). Senza il titolo corretto, i lavori possono configurare abuso edilizio con conseguenti sanzioni.

I titoli più frequenti in ambito residenziale e commerciale sono:

• Assenza di titolo (edilizia libera)
• CILA — Comunicazione Inizio Lavori Asseverata
• SCIA — Segnalazione Certificata di Inizio Attività
• Permesso di Costruire (PdC)

Edilizia libera

L'edilizia libera (art. 6 D.P.R. 380/2001) comprende gli interventi che non richiedono titolo abilitativo. Sono elencati nel Glossario dell'Edilizia Libera e nelle definizioni del TUE.

Esempi tipici

• Manutenzione ordinaria (tinteggiature, sostituzione pavimenti senza modifica vani).
• Sostituzione infissi esterni in opera, senza modifica dimensioni dei fori.
• Alcune opere di manutenzione straordinaria che non alterano sagoma, volume o distribuzione.

CILA: definizione e normativa

La CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) è introdotta dall'art. 6-bis e disciplinata dall'art. 22 del D.P.R. 380/2001, come modificato dal D.Lgs. 222/2016 (Decreto SCIA 2).

È un titolo abilitativo per interventi di manutenzione straordinaria che non coinvolgono le parti strutturali dell'edificio. Deve essere corredata da asseverazione di un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra).

CILA: quando serve

La CILA si presenta in genere per:

• Spostamento di tramezzi interni (muri non portanti).
• Creazione di open space interni.
• Rifacimento completo degli impianti.
• Creazione o spostamento di bagno (senza interventi strutturali).
• Ristrutturazione interna con redistribuzione degli spazi.

Esempi di interventi che normalmente richiedono CILA

• Abbattimento di parete divisoria tra soggiorno e cucina.
• Rifacimento completo bagno con spostamento sanitari nella stessa stanza.
• Sostituzione totale impianto elettrico e idraulico con redistribuzione punti luce/presa.

CILA: documenti, tempi e costi

Documentazione tipica

• Elaborati grafici (stato di fatto e progetto).
• Relazione tecnica asseverata.
• Documentazione fotografica.
• Ricevuta pagamento diritti di segreteria comunali (se dovuti).
• Eventuali pareri (vincoli paesaggistici, ASL) se richiesti.

Tempistiche

• Presentazione prima dell'inizio lavori (o contestualmente, secondo regole locali).
• A fine lavori: Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) o documentazione prevista dal Comune.
• Validità: generalmente legata al completamento dell'intervento nei termini previsti.

Costi indicativi*

* Importi orientativi, da verificare caso per caso.

SCIA: definizione e normativa

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è un titolo abilitativo introdotto dalla L. 122/2010 (in sostituzione della DIA) e regolamentato dal D.Lgs. 222/2016. Consente di iniziare i lavori senza attendere un'autorizzazione preventiva, a condizione che il progetto sia conforme e asseverato da un tecnico abilitato.

SCIA: quando serve

Secondo l'art. 22 D.P.R. 380/2001, la SCIA è richiesta per:

• Manutenzione straordinaria che riguarda parti strutturali.
• Restauro e risanamento conservativo su parti strutturali.
• Ristrutturazione edilizia diversa dai casi che richiedono PdC.

Esempi di interventi che richiedono SCIA

• Apertura o chiusura di vani in muro portante.
• Costruzione o rifacimento di solai, travi, pilastri.
• Modifica di finestre o porte esterne (dimensioni o posizione).
• Interventi sul tetto che ne modificano la geometria.
• Cambio di destinazione d'uso (nei casi previsti).
• Recupero sottotetto o ampliamenti entro i limiti di legge.

Tipologie di SCIA

SCIA normale

Per interventi di manutenzione straordinaria strutturale, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia che non richiedono PdC. I lavori possono iniziare alla presentazione.

SCIA alternativa al Permesso di Costruire (SuperSCIA)

Art. 23 D.P.R. 380/2001. Per interventi di ristrutturazione edilizia rilevante, nuove costruzioni o ricostruzioni in aree edificabili, nei casi previsti dalla normativa e dagli strumenti urbanistici.

SCIA unica

Introdotta dal D.L. 126/2016. Consente di concentrare in un'unica segnalazione più comunicazioni settoriali necessarie all'avvio dell'attività.

SCIA condizionata

Richiede l'acquisizione di atti di assenso da altre autorità (VVF, ASL, Soprintendenza) prima dell'inizio lavori. Lo Sportello Unico convoca conferenza di servizi.

SCIA: documenti, tempi e costi

Documentazione tipica

• Modulo SCIA (modulistica unificata nazionale, aggiornata al 2025).
• Elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti quotati).
• Relazione tecnica asseverata (conformità urbanistica, edilizia, igienico-sanitaria).
• Documentazione fotografica stato di fatto.
• Documento identità richiedente.
• Ricevute diritti di segreteria.
• Eventuali pareri (VVF, ASL, vincoli paesaggistici).

Tempistiche operative

• Presentazione prima dell'inizio lavori (o contestualmente).
• Inizio lavori immediato alla presentazione (salvo sospensione).
• Comune: 30 giorni per controlli successivi.
• Validità: 3 anni — oltre, nuova SCIA se lavori non completati.
• Fine lavori: comunicazione e SCA o documentazione prevista.

Costi indicativi*

* Importi orientativi. Sanzioni e oblazioni vanno calcolate sul caso concreto.

Varianti, SCIA tardiva e sanatorie

Variante in corso d'opera

Modifica del progetto durante i lavori. Può essere in CILA o SCIA a seconda della pratica originale. Le varianti essenziali (art. 32 TUE) possono richiedere nuovo titolo o PdC.

Variante finale

Allineamento della documentazione allo stato reale a lavori conclusi, se ci sono difformità rispetto al progetto approvato.

CILA in sanatoria

Regolarizzazione di lavori già eseguiti senza titolo, con sanzioni amministrative. L'intervento deve essere sanabile secondo la normativa vigente.

SCIA tardiva

Lavori già avviati ma non conclusi: presentazione spontanea con sanzione fissa di € 516 (art. 37, comma 5).

SCIA in sanatoria

Lavori già terminati senza titolo. Richiede dichiarazione tecnica di conformità e pagamento di oblazione (art. 36-bis). Con il Salva Casa (L. 105/2024) sono state riviste le condizioni di accesso, con riferimento alla doppia conformità urbanistica ed edilizia.

Confronto tra CILA, SCIA, PdC e edilizia libera

Tabella interventi / pratica probabile

Riferimenti normativi

• D.P.R. 380/2001 — Testo Unico dell'Edilizia (base di tutte le pratiche).
• L. 241/1990 — Procedimento amministrativo, art. 19 (SCIA).
• D.Lgs. 222/2016 — Decreto SCIA 2, semplificazioni e chiarimenti.
• D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024 — Decreto Salva Casa.
• Accordo 27 marzo 2025 — Aggiornamento modulistica unificata nazionale.
• Regolamento Edilizio Comunale — Disposizioni locali aggiuntive.
• Strumento Urbanistico Generale — Piano Regolatore, vincoli e parametri.